• por Daniel SOT
• 13-02-2023

Uno de los principios más importantes en el derecho civil es lo que se denomina el “Pacta sunt servanda”, es decir, que los contratos están para cumplirse. De ser aplicable este principio de una forma rigurosa, si una de las partes se ha comprometido a pagar un alquiler durante un determinado plazo de tiempo al propietario de una vivienda, éste debería cumplirlo sin posibilidad de “romper” el contrato de forma unilateral.

Ahora bien, en los contratos de arrendamientos de vivienda no es así y el inquilino tiene la posibilidad de poder desvincularse del alquiler a través de dos mecanismos:

1.- Una opción es resolver el contrato a raíz de un incumplimiento grave del propietario, lo que facultaría al arrendatario a poder resolver el contrato. Ello ocurriría por ejemplo,  en los casos en que la vivienda no cumple con los requisitos necesarios de habitabilidad o salubridad que permitan a un inquilino residir en ella y que cumpla con el fin de ser su vivienda habitual. En nuestro articulo ¿Puedo resolver el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado?  ya explicamos algunos ejemplos de incumplimiento que permitirían resolver el contrato por incumplimiento.

ó

2.- Otra opción más sencilla,  desistiendo del contrato sin alegar motivo alguna, si bien en este caso deberán cumplirse las condiciones que luego expondremos para que sea legal y válido.

En este post nos centraremos en  esta segunda opción, es decir, la posibilidad de que un inquilino desee  desistir y romper el contrato sin necesidad de tener que alegar ningún motivo y desarrollaremos cuando es posible exigir al inquilino una indemnización y cuando no. Conviene incidir que lo que aquí detallaremos es aplicable sólo en los contratos de arrendamientos de vivienda habitual del inquilino, pero no en los arrendamientos de local de negocio o de uso distinto al de vivienda (como puede ser un contrato de temporada), ya que en tales supuestos, la respuesta y solución jurídica sería distinta.

¿Se permite a un inquilino poder desistir o renunciar al contrato de arrendamiento?

La respuesta es afirmativa. Atendiendo al marcado elemento social que conllevan este tipo de contratos ya que recaen sobre un aspecto tan esencial para toda persona: la vivienda, la ley se ha ocupado de encontrar un equilibrio entre los intereses de inquilino y propietario y da la opción a que el arrendatario pueda romper el contrato e irse de la vivienda antes del plazo en el que se había comprometido inicialmente en el contrato que se firmó.

 

En tal sentido, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al inquilino a poder resolver el contrato de forma anticipada, sin que sea necesario invocar ninguna causa.

Conviene incidir que esta facultad para romper o resolver anticipadamente el contrato sólo la tiene el arrendatario. Es decir, el arrendador-propietario no puede desistir del contrato, y sólo podría éste resolver el contrato si ha existido un incumplimiento grave de las obligaciones del inquilino, o bien necesita la vivienda para vivir él o un descendiente (siempre que se den una serie de requisitos). En nuestro articulo Causas por las que el propietario puede poner fin al contrato de arrendamiento explicábamos los únicos motivos que puede invocar el propietario para romper un contrato de alquiler anticipadamente.

Si el contrato de alquiler dice que no es posible desistir del contrato o bien no trata esta cuestión ¿Puede un inquilino igualmente desvincularse del contrato?

La respuesta continua siendo afirmativa. Es decir, los jueces considerarían nulo cualquier pacto en el contrato en el que un inquilino se obligue a no poder desistir del contrato.  Por lo tanto,  serán nulas,  al ser contrarias a la ley,  cláusulas parecidas a “Se pacta que el presente una duración mínima y obligatoria de un año, por lo que si el arrendatario desiste del contrato con anterioridad deberá abonar todas las rentas pendientes hasta cumplir la anualidad”

 

La ley, en cuanto a ésta cuestión es imperativa y prevalece sobre lo que diga el contrato (a excepción de que lo dijera el contrato resultase más favorable para el inquilino, que en tal caso sería aplicable lo que dice el contrato), por lo que aunque el contrato no diga nada sobre la posibilidad del inquilino de desistir y romper anticipadamente el contrato, el arrendatario podrá hacerlo siempre que cumpla con los requisitos que luego indicaremos.

¿En que apartado de la Ley de arrendamientos Urbanos se recoge la posibilidad de resolver anticipadamente el contrato?

Se encuentra regulado en el articulo 11 de la referida Ley, el cual establece lo siguiente:

 

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”

¿Cúales son los requisitos para que un inquilino pueda resolver anticipadamente el contrato?
 

Tal y como detalla la ley,  los requisitos para desistir del contrato son:

 

1. Han de haber transcurrido almenos seis meses desde que se firmó el contrato Es decir, el inquilino no tendría derecho a renunciar al contrato si, por ejemplo, sólo han transcurrido tres meses. Ahora bien, si por el contrario, ya han transcurrido esos primeros seis meses, podrá renunciar al contrato en cualquier momento, aunque el contrato éste ya en situación de prorroga al haber transcurrido los cinco primeros años de duración mínima potestativa para el inquilino y obligatoria para el propietario.
   
    
2. El inquilino deberá preavisar con almenos 30 días de antelación. Nuestra recomendación es que si es usted el inquilino,  dicha notificación comunicando la voluntad de desistir del contrato lo haga a través de un medio fehaciente que acredite el envío, recepción y contenido de la comunicación, como puede ser un Burofax. Si precisa de este servicio, nuestro despacho puede preparar y enviar dicha comunicación. No obstante lo anterior, tenga presente que  éste no sería un requisito esencial para la validez del desistimiento, ya que podría desistir igualmente aunque no haya preavisado con dicha antelación de 30 días, si bien debería de abonarse la renta de los días que falten hasta llegar al cómputo de los 30 días en los que no se preavisó, aunque ya no disfrute del inmueble.

Indemnizaciones para el supuesto de desistir del contrato e indemnización máxima reclamable

Para que el propietario/arrendador pueda exigir una indemnización al inquilino por haber decidido renunciar o desistir del contrato de alquiler de la vivienda, en los plazos antes indicados,  es imprescindible que se haya hecho constar en el contrato de forma expresa una cláusula que diga que el propietario tiene derecho a una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir y que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Si en el contrato que se firmó no se establece ninguna cláusula en el que conste el derecho a exigir una indemnización, el propietario no puede reclamar ninguna indemnización al inquilino.

 

Por otro lado,  si en el contrato se hubiera hecho constar una indemnización mayor a esa mensualidad de renta por cada año del contrato pendiente de cumplir (o parte proporcional en caso de periodos inferiores al año), el propietario no podría reclamar esa indemnización adicional. Sólo puede exigir lo ya comentado, una mensualidad de renta por cada año pendiente de cumplir.

Por ejemplo, si se ha firmado un contrato de alquiler de vivienda a razón de 1000€ mensuales  de un año de duración con fecha 1 de enero,  y con 30 días de antelación, se comunica al arrendador que el inquilino va a abandonar el inmueble el 1 de octubre, la indemnización por no cumplir los 3 meses restantes para completar ese año inicialmente pactado  (los meses de octubre, noviembre y diciembre)   sería de 250€  (un cuarto de mensualidad, que seria la parte proporcional por los meses no disfrutados)

Por lo tanto serían nulas  y no aplicables cláusulas parecidas a “Se pacta una duración mínima de dos años. Si el arrendatario desiste antes de ese periodo deberá pagar todas las mensualidades que quedasen por cumplir hasta llegar a esos dos años”. En este ejemplo, como hemos indicado, si el inquilino desistir del contrato a los seis meses de haber firmado el contrato de alquiler de vivienda, sólo debería indemnizar al propietario con el importe equivalente a una mensualidad y media de alquiler, y no con 18 meses de alquiler, que es lo que dice el tenor literal que resulta nulo de la cláusula.